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    误买“凶宅”如何维权?是否尽到告知义务是关键

    2018-05-14

    原标题:误买“凶宅”如何维权?是否尽到告知义务是关键

      发生过“横死”事件的房屋,在中国人的传统观念中,带有浓重的“不吉利”色彩,很多人对此非常忌讳——

      误买“凶宅”,如何维权

      前不久,湖南长沙的苏女士在房屋中介公司的介绍下花85万元买了一套住房。可当苏女士入住后却无意中得知,这套房屋内曾经有一名女租客自杀。苏女士感觉受到了欺骗,要求撤销合同,但原房主不同意。无奈之下,苏女士将原房主诉至长沙市天心区法院,要求撤销房屋买卖合同。近日,天心区法院判决撤销房屋买卖合同,原房主“退房赔钱”。

      对普通民众来说,购房是一件终身大事,但是如果花重金购买的房屋是“凶宅”,该怎么办?如何避免买到“凶宅”?记者就此采访了专家。

      “凶宅”≠“死过人的房屋”

      “‘凶宅’的概念和定义是相对的,是主观心理上的概念,也可能随着历史演化而发生改变。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬在接受记者采访时表示,“对于‘凶宅’,不同的人可能有不同的反应,也会有部分人认为没有影响,不介意居住在发生过非正常死亡事件的房屋中,不过它确实是中国传统观念中寓意不吉利的民俗概念。”李显冬说。

      中国人的传统观念认为,在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”,具有“不吉利”的性质,因此绝大多数人对“凶宅”心存芥蒂。记者在北京几家房屋中介公司对市民进行了随机采访,多数市民表示,对“凶宅”很忌讳,不会购买。

      尽管如此,人们对“凶宅”的定义却各不相同。据报道,孙女士曾在不知情的情况下搬入过一个被称为“癌症楼”的小区,该小区在几年内陆续有十几位邻居得过癌症,具体原因则众说纷纭。

      对一些人而言,发生非正常死亡事件的房屋是给人心理上的不安,而超高的疾病易发率,更是与现实生活息息相关。诸如“癌症楼”等被认为“不吉利”的房屋是否同样属于“凶宅”?李显冬认为,广义上的“不吉利”往往难以被认定为“凶宅”范畴。“传统概念中的‘凶宅’并不会伴随高发或传染性疾病,而是因发生过非正常死亡事件带给居住者心理上不良影响,尽管同样事关购房者的切身利益,但是这种情况与典型的‘凶宅’意义并不相同。”李显冬说。

      而西南政法大学民商法学院教授、博士生导师张力则指出,“癌症楼”之类房屋一般不会被援引“凶宅”之类的审判逻辑。因为“凶宅”通常理解是“横死屋中”。一般审理时,法官会将这种“边缘化”的“凶宅”与一般意义上的“凶宅”作对比,这种情况也会对居住人产生影响,但无论是心理影响还是对交易价值的影响都会比横死屋中小得多。“这样的案子法院可能倾向于判决维持合同。不过这是一个量变,很难一刀切。”张力说。他同时强调,在房屋内生老病死属于正常现象。

      2011年,刘某与晁某签订了八个月的房屋租赁合同,后来,刘某以有人在所租赁的房屋中突然脑梗死亡为由,认为房屋属于“凶宅”,要求解除合同,并退还剩余租金。法院经审理认为,在房屋内伤亡属于正常现象,没有“凶宅”之说,故对刘某的诉讼请求不予支持。

      张力表示,在司法实践中,如果没有足够证据证明房屋内发生过非正常死亡情形,且直接造成屋主直接精神损失或经济损失,房屋通常不会被法院认定为“凶宅”。

      “凶宅”∈“瑕疵出卖或出租物”

      对于“凶宅”一词,目前并没有权威、统一的定义,也没有科学依据可以证明“凶宅”带给居住者“不吉”的影响确实存在。有人认为,在房屋居住使用的质量能够得到保证的情况下,“凶宅”这一概念并不受到法律的约束。

      民法总则第10条规定,处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。受访专家称,民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关,但是“凶宅”在交易中可被认定为“瑕疵出卖或出租物”。

      张力表示,对于传统民俗,并不需要直接的法律规定。“如果买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’,那么这一信息对于房屋交换价值的形成就属于关键信息。”

      “房屋的居住感受非常重要。”张力还强调,按照一般的善良风俗理解,买受人在知晓房屋是“凶宅”的情况下,他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人,而是对于社会上大多数人而言都存在。因此,“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历,就会成为广义上的房屋“质量瑕疵”,既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。