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    郭子威:未来十年北京房价将进入平稳期

    2018-03-18

        “平稳”,香港长江实业董事郭子威在接受北青报记者专访时,出现频次最高的词就是平稳。整整十年,这位亲身经历了香港楼市跌宕起伏的职业经理人,以其貌似保守的操盘风格,将北京有史以来最大规模的别墅项目带至收官。而作为“中央别墅区涨幅最慢的别墅”操盘手,同行对这位极少抛头露面的长实少帅褒贬不一,认为中央别墅区价格不能更进一步的飞涨,与长实项目长期低位运行有着不可推卸的责任。对此,郭子威从来不予回应与解释。此次面对记者采访,他将过去十年所经受的质疑一一作答,并且对北京楼市未来十年前景作出了自己的判断。

        “不经香港之痛,哪知北京之欢”

        记者:长江实业北京大盘“誉天下”在整个中央别墅区涨幅是最慢的,曾经受到同行的质疑,而这种操盘思路是否与您经历的香港楼市崩盘吸取的教训有关?

        郭:1997年至2003年,在楼市泡沫破裂的香港,各方报道指出香港房价整体跌幅高达70%,超过10万名香港人成为“负资产”人群,我与很多人一样,是其中的一员。

        1997年因为回归祖国的重大利好,香港楼市迎来一次高潮。如果可以把当时的香港楼市数值用100分来评判的话,之后经历2003年非典的影响,香港楼市数值下跌至50%以下。此后进入缓慢回升的过程,2004年香港特区政府采用减少土地供应等方式,把楼市慢慢硬顶上去,到2017年才达到新的高点,楼市数值大约在160分左右。对比1997年的数值,20年了,香港从崩盘前至今涨了60%左右。

        20年,60%涨幅,无论中间如何暴涨暴跌,最终得到的结果仍然是正面的,但有多少在市场最狂热的时候,以最小的首付比例(加杠杆),买了被高估片区和楼盘的人,最终没能看到20年后的今天。因此,只有经历过香港之痛的人,才会感悟到无论市场还是房价,“平稳”发展才是最安全的底限。

        因此,当我看到国内市场遇到政府宏观调控,很多人不理解,但我还是想客观地说,2004年如果不是香港政府果断出手,运用减少供应等行政手段介入市场,后果更加不堪设想。因此,政府对房价暴涨暴跌进行适当的调控是有利于市场健康发展的。我们看到,即使遇到调控,北京房地产仍然处在健康的轨道,没有经历香港那样的跌宕起伏,我认为是很不容易的。

        “当时我们成功预测到了十年后顺义的今天,所以选择经济型产品”

        记者:说回到长江实业在北京的大盘“誉天下”,十年前,中央别墅区已经是寸土寸金、豪宅林立的区域,而当时国内很多优秀的房企还没有介入豪宅市场,香港豪宅应该在中央别墅区有相当可观的市场前景,而长实却以“北京第一个精装经济型别墅”的姿态入市,让区域同行大跌眼镜,近十年北京房价涨幅有10倍左右,但“誉天下”在十年的房价却始终处于每期微调的状态。当时长实高层是如何考虑的?

        郭:首先,解释我们为什么定价低调。

        作为来自香港的开发企业,我们在制定推盘价格策略的时候,肯定要考虑到以往在香港的开发经验。在香港,我们每次推盘的时候会把房源保持在一定的数量之内,价格则会根据当时的市场需求加以调整,让项目价格呈现平稳上升。当然,如果整体市场出现价格波动,我们也会做相应调整。

        内地某些开发商出于盈利的考虑,房价一涨甚至达到10%、20%,而“誉天下”的涨幅一直维持在5%左右。我们进入中央别墅区开发“誉天下”,当时就有其他项目可以做价格参考,但我们并没有根据同区域项目比较法去给项目定价。而是按照我们自身的经验和方式,结合当时的北京市场环境,制定了相对亲民的价格。对于同行指摘的涨幅问题,在我们看来,每一期开盘有5%左右的涨幅也不算低了。“誉天下”有1500套连城大宅和特色大宅,我们不希望因为大幅调价而造成销售的波动,平稳地把项目销售完成并保证合理的利润,才是我们的目标。

        但说实话,我们真的没有预测到北京的房价在十年间这么火(笑)。

        其次,解释我们为什么做经济型产品。

        之所以不做豪宅而做经济型产品,是因为我们看了当时顺义的状况——缺乏人气。如果我们沿着先至者的脚步继续做顶级豪宅,那么势必会使中央别墅区变成一个高贵的“鬼城”,所以,我们要通过产品的亲民性吸引一批刚刚小有所成、前景可期的年轻人来到这个区域居住,随着他们的工作状况、生活水平、人生阅历的提高,会带动一批一批的同圈层人群来,无论对销售工作还是区域成熟都是非常重要的因素。毕竟我们有1500套连城大宅和特色大宅,开发周期十年,如果一旦其中一期出现较大波动,对后期都是灾难性打击。所以,无论是第一个做精装,还是首付期延长,都是为了给年轻的置业者腾出更多的时间去赚钱,尽量不让他们在购买时感到沉重的负担,也始终让我们的项目处于安全的状态。