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    今年楼市怎么走?你家乡房价要涨还是跌?答案

    2018-05-16

    中新经纬客户端5月14日电 据14日发布的2018年《房地产蓝皮书》预测,2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行的趋势。一线热点和二线城市有可能会率先探底。

    这份权威报告由中国社会科学院在2018年中国房地产高峰论坛上发布。报告还指出,由于房地产调控政策不放松,2018年一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市,由于目前政策相对宽松,需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持,三四线城市仍保持一定的热度。随着去库存刺激政策的逐渐退出,变为紧缩的调控,预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

    对于2017年中国房地产市场,报告总结称,2017年中国商品房销售价格较2016年有明显回落,说明房地产宏观调控政策取得了明显成效。但2017年中国房地产市场土地价格持续大幅上涨,成本推动房价上涨的风险增加。

    中国房地产发展报告No.15(2018) 图片来源:中国网

    2017年商品房销售价格较2016年有明显回落

    发布会上,中国社会科学院城环所副研究员,房地产蓝皮书执行主编王业强对蓝皮书进行了介绍。

    王业强指出,2017年房地产市场运行主要有七大特征。

    从数据上来看,房地产投资的增速与2016年基本上持平。从地区区域来看,中部地区房地产投资增速相对较快。从月度的情况来看,2017年房地产市场在商品的销售面积和金额双双创下历史新高的情况下,房地产开发投资并没有同步的大幅增长。

    此外,2017年土地购置面积有较大的增速,由2016年-3.4%转到2017年15.8%。

    房屋新开工面积的增速比去年稍微低一点。房屋新开工面积的不断下滑反映了开发商的开工动力不足,主要原因是由于调控政策的升级。

    房屋竣工面积增速也是由正转负。同时住宅竣工面积累计同比增速是影响竣工面积的主要原因,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。

    房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米,增速7.7%,比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降,比2016年减少1亿平方米左右。

    商品房销售价格较2016年有明显回落,增幅比2016年明显减少了4.5个百分点,同时住宅销售价格增幅比2016年减少了5.6个百分点,说明房地产宏观调控政策取得了明显成效。

    房地产开发资金的来源也产生变化,到位资金中自筹资金的比例下降,说明居民住房信贷杠杆率有所增加,金融风险加大。

    资料图 来源:中新经纬

    未来房地产市场或现成本推动型的房价上涨

    王业强在发布会上介绍,2017年中国房地产市场也存在一些突出问题。

    房地产市场受到强力的政策调控,长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的,不是用来炒的这样一个基本理念之后,全国房地产市场,有100多个城市实行了限制的政策,包括限价、限购等等五限政策,刹车式的短期调控效果虽然比较明显,但是不能够长久为之。

    去库存的效果明显,人口流出地的房屋空置须警惕。2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。报告对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计,约占全国总人口的50%,一方面是大中城市销售面积减少,其他的城市销售面积增加,同时中小城市人口还是向大中城市进行流动,这是一个矛盾,部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

    土地价格持续大幅上涨,成本推动房价上涨的风险增加。商品房销售价格大幅回落,但是土地成交价格涨幅不断扩大,也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

    个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。国内贷款和利用外资的增幅较大,自筹资金小幅增加,但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。对于房地产企业来说,融资成本的上涨加上土地成本的上升,有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。