硬件提升+长效管理 成都老旧院落改造破题
时间: 2016-11-15 13:42:32 来源:www.365fangchan.com
   

 

中房报记者李楠 成都报道

近日,记者从成都市房管局获悉,成都市今年944个老旧院落改造已经顺利完成,其中中心城区400个老旧院落,郊区(市)县544个老旧院落。这是全国首个将长效机制建设纳入改造的城市老旧院落改造工程。据了解,为期一年的成都市老旧院落改造工程共投入6.5亿元,7万多名中低收入居民居住环境得到直接改善。

在大力推进保障性住房与棚户区改造的同时,成都市老旧院落改造以财政投入少、改善见效快、投资小效益大的就地改善提升方式,成为改善城市中低收入人群住房难题的另一途径。

按照《成都市中心城区老旧院落改造专项工作方案》,成都市在全国首创老旧院落“硬件提升+长效管理”双管齐下的模式,为全国各城市老旧居住区的长效管理提供一条可供参考的破题路径。

 

破窗效应凸显

成都中心城区三年计划改造1500个老旧院落,此类老旧院落环境差、无人管的情况在上海、武汉等经济较为发达的城市仍具有普遍性,老旧院落的破败与新区繁荣在城市中形成鲜明对比。据了解,接受改造的院落均有十五年以上历史;未建立房屋专项维修资金、未实施物业管理,长年“无修无管”致使这些院落居住环境差,“偷抢盗案”频发。

记者实地走访成都市成华区红光苑,采访中77岁居民顾光钊告诉记者,过去楼栋前的公共区域被住户开辟成私家菜地。雨天排水困难,道路狭窄,救护车消防车都无法进入,多次耽误老人就医等情况时有发生。

以红光苑为例,这一类老旧院落主要形成于上世纪八九十年代,多为计划经济时期企事业单位宿舍和政府拆迁安置房等。但随着社会经济发展,多数企业改制破产,拆迁安置房后续管理政策不明等多种原因,导致老旧院落长期无人管理。

据成华区建设路街道办事处培华社区书记杨剑红介绍,红光苑建于上世纪八十年代,是当时国营万人大厂红光电子管厂的职工宿舍。然而,随着2000年红光电子管厂破产,这里成为一个无主管单位、无物管的院落,糟糕的居住环境让居民一度怨声载道。

记者走访中发现,由于历史原因,目前仍居住在此类老旧院落中的或为高龄退休职工,或租房居住的外来务工人员。“随着时间推移,这些院子渐渐成了中低收入群体的集中居住区。由于经济条件、居住理念、社区关系松散等问题,老院子内的管理与整改难度都非常大。”

“由于尚未建立房屋专项维修资金,楼体破损常年无维修;由于未实施物业管理,楼体乱搭乱建无法得到有效监督与制止。”成都市老旧院落改造推进办公室工作人员梁凯告诉记者,“加上老旧院落中居住环境本身比较差,此前在这个基础上发起的多次不彻底的改善号召往往难以得到响应。”

 

资金从何而来?

相较于在全面大范围推广的保障房建设与棚户区改造工程,老旧院落改造目前尚未获得国家相关部门的配套资金。这也是此项工作在各地推进困难的原因之一。

据成都市房管局房屋安全办公室相关负责人介绍,成都市主要使用市级、区级两级配套资金进行相关工作推进。“原则上每个老旧院落改造资金不低于40万元,资金由市、区两级财政按5∶5比例分担。其中,市级财政补贴将按照‘以奖代补’的方式进行发放。”

为了提倡老旧社区自治,对于后期建立业主委员会的社区,成都市市级财政将对每个社区进行5万元的奖励。“成立居民自治组织或业委会对于社区改善具有重要意义。通过居民举手表决提议等方式,提高居民对环境改造的参与度,从而进一步提高居民自治的意识与水平。”上述负责人表示。

根据《成都市中心城区老旧院落改造专项工作方案》,老旧院落改造包含硬件改造、建立物业管理机制、建立房屋专项维修资金保障机制三项。硬件改造是老旧院落改造的基础,其中排污及雨污分流、供水供电、环境及房屋共有部位整治内容是改造重点,老旧院落居民通过成立自治组织,举手表决是否整改以及整改项目。

由于具有改造投入相对较小,居民负担较轻的特点,成都市老旧院落改造获得居民的拥护。据了解,改造前启动资金由政府全额负担,改造后院落居民仅需缴纳每平方米2~10元专项维修资金与低于平均市场价格的物业管理费用。

“只有院落中三分之二以上的居民同意整改,才能进入实施阶段。走访中居民对社区的彻底改造愿望非常强烈。”据成都市房管局相关负责人介绍,“成都市金牛区下达改造指标60个,实际进行改造的院落达到100个。”

 

建立自治组织长效管理

“通过居住环境的改造,对基层社会管理模式的优化是老旧院落改造的核心要义。”梁凯表示,“在全国许多城市都有类似城市面貌提升、居民环境改善等涉及提高中低收入人群居住环境的相关项目,然而往往是刚整改完毕效果不错,但无人管理维护,不久就‘新变旧、旧变烂’,陷入‘一紧二松三重来’的怪圈。”

据梁凯介绍,从改造居住空间与环境到建立基层社会管理模型,需要涉及多个部门,这是此前全国其他城市进行长效深入改造的难点之一。

为此,成都市特成立老旧院落改造推进小组。该小组由成都市政府分管副市长任组长,成都市房管局作为牵头部门需要协调各区政府、民政局、财政局、住建委、房管局、规划局、水务局等11个部门,推进各事项进展。

统筹协调的优势在后期管理中逐步凸显。在老旧院落中,初成立的自治组织与业主委员会在参与改造过程中全面学习了议事发起、决议等流程。改造完毕后,使用房屋专项维修资金、决策院落大小事宜、社区环境监督、物业服务购买都变得有规可循。这让原本松散的老旧院落居民关系变得密切起来。

据梁凯介绍,改造后每个居民将按每平方米2~10元标准缴纳专项维修资金,筹集房屋养老金,并建立老旧院落房屋专项维修资金专户,管好院落后期修缮维护资金。“以居民自筹自治资金为主,推动形成群众对院落自我管理、自我服务、自我维护的主体责任意识;以政府一次性补助为辅,帮助带动院落迈出自我发展的第一步;以院落公共收益为续,推进院落自我发展持续长效。”

如今,记者走进改造后的红光苑小区,是一幅截然不同的景象:红光苑小区入口别具特色的长廊两壁上,生动地展示上世纪五六十年代的工人生产场景,院内墙面、路面崭新,休闲长凳、健身设施、连心驿站等活动场所与新修小区无异——而这仅是799个老旧院落的缩影。在未来两年中,成都市还将继续改造1100个老旧院落。

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