135亿收购新世界4项目 许家印和香港大佬们的隐秘
时间: 2016-11-15 13:42:45 来源:www.365fangchan.com
   

 

中房报记者曾冬梅 广州报道

恒大“买买买”的脚步根本停不下来。12月2日晚,该公司发布公告称,将收购新世界中国位于海南海口、湖北武汉、广东惠州3个城市的4个大型项目,总建筑面积近400万平方米,总金额135亿元。

“这一次恒大收购的资产很不错,几个项目的价格都低于市场水平,股权结构清晰,也没有明显的债务问题。”国泰君安分析师刘斐凡表示,早期香港开发商在内地二三线城市囤了不少土地,但在运营上很难适应本地市场,作为二三线城市最成功的开发商,恒大显然更有能力和信心做好这些项目。

今年以来,恒大已经从中渝置地、华人置业及新世界等港资房企手中收购了十多个项目,总金额超400亿港元。据了解,许家印与新世界发展的郑裕彤、华人置业的刘銮雄以及中渝置地的张松桥有着深厚的交情,早在2008年便时常聚在一起玩锄大地。三位香港地产大佬在恒大上市时斥巨资入股成为其基础投资者,刘銮雄还两次认购恒大发行的企业债券,总额高达7.5亿美元。在业内看来,许家印能够以优惠价格和付款条件收购这些大佬资产,多少和过往的情谊分不开。

 

和郑裕彤做的一笔大买卖

恒大公告显示,此次收购的海口项目位于海口市美兰区海甸岛西北片区五西路碧海大道,坐拥一线海景。现时总计划建筑面积约200万平方米,其中已竣工约8万平方米,在建约38万平方米,待开发约152万平方米。收购总价为86亿元。

惠阳项目位于广东省惠州市惠阳区高尔夫路1号,处于环深圳一小时经济生活圈内。项目商住建筑面积约55万平方米,已开发建筑面积约13万平方米,未开发用地建筑面积42万平方米。恒大方面表示,11亿元收购总价包括百万平方米高尔夫球场及其配套、已建未售物业的总投入以及42万平方米的未建设建筑面积及现金等惠州项目公司所有资产,其中待开发物业折算楼面地价约1122元/平方米,地价分两年支付。

武汉的新华家园项目及常青花园项目均位于武汉中央CBD附近,项目总计可售建筑面积约130万平方米,其中已建成物业14.27万平方米。收购总价为38亿元,未开发物业折算楼面地价3500元/平方米,地价分两年支付。2015年2月,武汉同类项目成交土地的楼面地价达到4258元/平方米。

从公告可看出,此次收购的付款条件很有吸引力,首笔款项仅31.5亿元,占总价的2成左右,余款可在未来2年内分期付清。

刘斐凡指出,恒大收购的4个项目都是价廉物美。“惠州项目才1000多元/平方米的地价,还有一个成熟的高尔夫球场,目前惠州的房价已经上了7000元/平方米,盈利空间可观。武汉项目位于城市中心,对应目前1万元/平方米以上的市场均价,3000多元/平方米的地价很划算。海口也是一个很好的市场,房价已经达到了9000多元/平方米,而恒大的收购成本仅2000多元/平方米。”

他表示,这些项目都是处于开发状态,还有80%~90%待开发土地,且股权结构清晰,没有复杂的债务问题,很快便可产生现金流,属于优质资产。他认为,新世界低价转让这些项目并不难理解,“不少香港开发商都在内地的二三线城市囤了大量土地,但它们慢慢发现这些城市的特点和香港还是有很大不同,项目开发有难度、有风险。”而恒大则被誉为是最成功的二三线城市开发商,相较于香港房企,恒大显然更有能力做好这个市场。“许家印在今年中期业绩会上也曾说过,收购别人做不好的项目比自己去拍地更划算。”

 

大佬们的牌局生意

在收购新世界项目之前,恒大已经跟其他香港房企做了几笔大买卖。今年6月,恒大斥资55亿元(约合69.68亿港元)从中渝置地购得高原国际有限公司92%股份;7月份,该公司以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团;10月,恒大再度以70亿港元代价向信和置业、华人置业及中渝置地收购子公司或分公司股权,进而获得位于重庆的一个超大体量综合项目;11月,华人置业把香港一栋甲级写字楼——美国万通大厦卖给恒大,作价125亿港元。算上新世界的话,恒大这半年从香港地产大佬手里收购的资产总额已经接近465亿港元,但条件都很优惠,均可以分期付款。

对于今年这些大手笔的收购行为,有业内人士认为,一方面是恒大看好内地房地产市场,另一方面是许家印与诸位大佬关系良好。

恒大看好内地市场不假,根据恒大披露的最新销售数据,今年前11个月,该公司累计已完成销售额1723.9亿元,完成上调后1800亿元年度目标的95.8%,较去年同比增42.8%,即便在众多龙头房企中,也是表现突出的。

和大佬们关系好也是真的。据了解,2008年,在恒大最困难的时候,许家印通过英皇老板杨受成结识了几位香港地产大佬,包括新世界发展的郑裕彤、华人置业的刘銮雄、中渝置地的张松桥等。据闻这几个老板经常聚在一起玩锄大地,在打了几个月牌后,郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行,斥资5.06亿美元入股恒大,帮助许家印渡过难关。而刘銮雄和张松桥也在恒大上市前夕,认购了5000万美元股票,成为恒大基础投资者。此后,刘銮雄还多次投资恒大,如先后两次购入恒大债券,总额达7.5亿美元,最后还花5亿美元买下了恒大江苏启东项目49%权益。

恒大在收购新世界项目公告中指出,长期以来,恒大与新世界已建立紧密的良好合作关系。而在业内人士看来,做生意有来有往、互惠互利也是常理。

克而瑞研究中心经理朱一鸣表示,二级市场的收购、并购等形式,可为恒大带来地理位置更稀缺、成本更低的土地储备。进取的收购行为将使其进一步扩大规模,达成世界500强的长期目标。

按照恒大的周转速度,今年上半年收购的土地或项目,将在今年年底到明年陆续开盘,其中收购部分可能更快,一经销售能够直接成为确认收入。因此,楼市若全面回暖,恒大从中受益程度将大于今年动作较为保守的房企。

而根据刘斐凡的估算,恒大已达成的1700亿元销售额中,若按90%的回款率计算,就有近1500亿元的现金回笼,剔除掉收购、建安、财务等费用,再加上现金储备,恒大今年至少仍有几百亿元的富余资金可以继续“买买买”。

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