2018年调控或将深入“规模”赛道上的房企如何接招
时间: 2018-01-05 10:04:57 来源:www.365fangchan.com
   

  伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进,房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长,房地产行业也步入了新周期。

  业内人士认为,在新的房地产周期,将呈现资产价格高企、“房住不炒”政策定位、货币周期转换等特点,住房市场则以存量市场为主、租赁市场为辅,刚需和改善性需求的主流趋势将更加显著,房地产市场将告别大起大落的涨跌周期,进入稳定发展时代。

  在刚刚过去的2017年,“因城施策”的楼市调控不断加码,同时行业集中度加速提升,促使房企深化“赚慢钱、重运营”的发展模式。但即使在极度严峻的市场环境下,2017年依然有144家房企业销售业绩超过百亿元,17家房企跻身千亿俱乐部。

  不管面临什么样的政策调控和市场环境,这些规模房企似乎总能让销售业绩继续大幅增长,使规模和效益穿越周期持续生长。那么,到底是什么让房企在“规模”赛道上一路前行?

  穿越周期需顺应大势

  据克而瑞数据显示,截至2017年末,千亿房企数量达17家。这些企业为何能够一路发展,一边迅速做大规模,一边赚取更高利润?

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,这类房企具备几个特征:首先能够对大势准确研判,同时还能制订正确的战略规划(包括规模速度与城市布局),其次这类企业普遍具备优越的商业模式、优异的人才队伍、强大的执行能力、充足的资本支撑。

  “比如新城控股,住宅地产+商业地产的双轮驱动就是在市场上行期和波动期最好的双保险。”

  不过欧阳捷强调,房企要具备这些素质,就必须深刻理解周期之间的差异——不同周期对于房企的发展理念、战略规划、能力要求、人才匹配都不尽相同。

  “也要明确看到,未来已不存在‘小周期’的可能了,在长效机制逐步确立的新时代,搏周期的投机策略不再适用。”欧阳捷认为。

  安居客房产研究院首席分析师张波则指出,总体来看这类房企的重要特质是“顺应大势,步伐稳健”——有穿越周期能力的房企往往会顺应行业规律而为,从而取得更高速的发展机遇。

  从近两年来看,“顺应大势”房企已经在产业地产、物流地产、长租公寓等方面提前布局。尤其是租赁领域的布局,这在当前来看是赚小钱甚至不赚钱的领域,但当周期真正到来之时,提前布局的规模化效果就能帮助房企穿越周期,对抗行业低谷期给房企带来的冲击。

  张波认为,“步伐稳健”则体现在把握好企业扩张和风险之间平衡关系。穿越周期房企有着较强的市场节奏把控性,并据此制定理性的投融资计划,保障良好的现金流和财务安全;同时优化经营方式,紧抓行业机遇期,最大化整合土地、资金资源,赢得未来发展的主动权。

  定律已打破需合理高周转

  值得一提的是,这些穿越周期的企业,也多是敢于顺势打破诸多既有定律的企业。

  欧阳捷直言,固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆,这样的房企其实是误判形势,会明显落后于大市。相反,踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆,使这类房企获得了更快更好的发展。

  对此也有业内人士表示认同,其指出,部分香港房企在上一轮周期中获取了高利润的发展,但这一轮周期中,秉持缓慢开发的固有节奏,策略较为保守,结果是每年在内地市场推出的楼盘销售数量极为有限,甚至不断售卖本身持有写字楼来回笼现金流。企业很难继续做大做强,不适应周期带来的影响显而易见。

  以长实集团为例,其2017年中期业绩报告显示,内地可开发土地储备仅余1.14亿平方英尺(约合1060万平方米)。其市盈率、市净率、负债率、净资产收益率等主要财务指标,明显低于在港上市内房股。例如2017年长实集团净资产收益率(ROE)仅5.28%,远低于在港上市的恒大(25.92%)、碧桂园(10.1%)和中海(9.3%)。

  克而瑞数据也显示,长实集团地产板块2017年期流量销售额仅149.1亿元,位列106位,销售面积80.6万平方米,位居126位。与内地房企高杠杆、“快拿地+快开放+快回笼”模式下形成的发展场景有显著差异。

  不过业内人士也提醒,在长期执行严格调控措施的一二线城市,客户不断萎缩,高周转模式或难以发挥作用。比如上海、南京有很多限制政策,如要求楼盘封顶、限价出售,这使房子必须现房销售,或者即便预售了房子,现金也无法回笼,这类城市就无法实现高周转。


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