坐拥万亿市场的商业地产ABS 究竟怎么玩?
时间: 2018-01-03 16:17:23 来源:www.365fangchan.com
   

  根据中国资产证券化分析网的统计数据,截至目前,我国境内CMBS发行规模275亿元,REITs发行规模623亿元,处于市场发展的初期阶段。

  长期来看,根据相关统计:截至2016年底,全国逾107万亿的各项贷款余额中商业性房地产贷款余额约为26.7万亿以通过资产证券化模式替换其中50%的比例估算,我国房地产资产证券化规模总量空间有13.35万亿

  如此巨大体量的商业地产资产证券化市场,目前究竟有哪些政策规定?商业地产商该怎么玩?商业银行等金融机构又应该如何参与?

  一、背景:地产融资结构、政策及容量梳理

  (一)地产和金融的变局

  我国房地产行业正悄然经历着巨变,特别是商业地产。在经历爆发式增长后,持有型存量物业越来越多,面临着巨大的库存压力,且收益率低,亟待盘活,过去高周转、快销售、高杠杆的传统开发模式已不可持续,增速放缓可能会成为常态。

  加之房地产行业长期以来承担着较高的融资成本,商业地产步入持有经营时代,资金问题更加突出。各大地产商都迫切需要优化杠杆,因而纷纷寻找突破口:从重资产运营模式向轻资产运营模式转型。

  与此同时,金融走向了房地产的拐点。国外先进的房地产金融市场,为我们展示了房地产与金融交叉创新后的火花。近几年我们可以看到,国内的房地产行业也愈发具有金融化的趋势。主要表现为房地产开发的金融化,房地产商品属性的金融化,房地产行业参与群体的金融化。房地产行业跟金融资本结合的日益紧密。

  在中国商业物业的融资结构里,商业银行贷款一直占主导,至今占比约为70%,包括开发贷、经营性物业贷、信托和非标债权等,融资成本则是介于6%-15%。

  至于美国,在其商业物业融资结构里,商业贷款只40%;其他两类主要是CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(房地产信托投资基金)。前者对商业物业融资的渗透率达到了40%,这让美国商业物业整体融资成本只有3.5%-6%之间。

  我们相信,资产证券化将塑造地产商新的商业模式,有助于盘活存量,提高周转。其中,CMBS的发展,是商业地产“去库存”和轻资产化的枢纽;而REITs更被誉为颠覆传统地产的金融模式。

  (二)相关政策梳理

  在政策层面上,我国政府一直支持以商业不动产等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务,并自2008年起就从国务院层面高度提出发展REITs,2016年更明确提出支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。

  过去五年里,随着相关部门分别出台资产证券化相关业务指引,将交易所企业资产证券化,逐步推上了大规模发展的道路,也为CMBS、REITs等产品的推出,提供了较为有利的大环境。

  相关政策包括但不限于表中所列举的政策:

表1:商业地产资产证券化相关政策梳理

坐拥万亿市场的商业地产ABS 究竟怎么玩?

  (三)市场容量

  根据相关部门统计,截至2016年底,全国逾107万亿的各项贷款余额中商业性房地产贷款余额约为26.7万亿以通过资产证券化模式替换其中50%的比例估算,我国房地产资产证券化规模总量空间有13.35万亿

  让我们进一步来分别对CMBS市场和REITs市场,进行简单的预测:

  CMBS市场规模:

  截止2017年3月,我国银行仅房地产开发贷款存量就达到6.2万亿。仅假设10%的基础资产用于CMBS,也会产生6千亿的市场规模。

  REITs市场规模:

  以海外发达市场作参照:美国REITs市场总市值,已远超传统房地产上市公司总市值。

  目前我国房地产上市公司共计149家,总市值2.5万亿。从投资端需求角度,截至2016年末,全国社保基金资产总额2.04万亿,社会保险基金4.83万亿,公募基金资产管理规模9.16万亿。


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