“招挂复合”出让8幅宅地 上海土地市场迎再洗牌
时间: 2018-01-10 11:15:28 来源:www.365fangchan.com
   

自5月26日以“招挂复合”方式出让三幅宅地之后,上海土地市场再迎来微妙变化。

6月21日,上海市土地交易市场发布上海市国有建设用地使用权出让公告,新推8幅住宅用地,全部采用“招挂复合”方式出让。

这8幅宅地规划总建筑面积近77万平方米,分别位于宝山工业区、青浦淀山湖大道、松江洞泾、嘉定安亭、奉贤南桥。

据统计,这8幅土地起拍楼板价均在2万元/平方米以上。其中松江区洞泾镇新农河三号-1地块及松江区洞泾镇新农河三号-2地块,在发布仅1日之后,因出让人要求被终止出让。

在多名业内人士看来,2017年已经过半,大房企在上海土地市场略显“英雄无用武之地”;同时,商品住宅交易量已经进入低谷期,类住宅调控似乎比去年年底更严格。此时推出多幅住宅用地,仿佛给市场打入一剂强心剂,大房企的机会又来了。

“招挂复合”加速洗牌

此前5月26日,上海首次采用“招挂复合”方式出让三幅宅地,房企需提交大量投标材料,专家根据经济实力、技术资质、项目经验进行打分,每块地筛选出不超过三家房企相互角逐。评标采用100分制,经济实力30分,技术资质20分,项目经验50分。

此次土拍,依旧采用“招挂复合”方式,不过评分标准略有调整。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一个重大改动的地方,就是上次经验值占到50分,这次经验值降低了些,但也超过了40分,仍占据重要部分。而多出来的分值划到增加的一个“受让管理”的项目中。该项内容可理解为,5月1日以后拿过土地的公司就拿不到高分。换言之,其他没有拿过地的公司增加获胜几率。而5月1日后拿地的是保利、中海、中建,这几个公司再次拿地的可能性或许就没有其他房企高了。

卢文曦认为,这也是管理层经过权衡后的考量,以规避寡头垄断。

实际上,今年上半年上海楼市调控刚刚取得初步成效,且由于上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地。部分房企因此调整了策略:为了补充上海的货源,品牌房企还是积极布局环上海区域,同时,加大对于长三角区域的核心城市的布局;一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地,开始转战中西部核心城市;也有房企开始寻求其他手段布局上海,比如收并购二手项目,甚至正在销售的被限价的新盘、存量物业更新也成为房企考虑的对象;还有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

有分析人士认为,今年上半年上海土地市场主要特征表现在两方面:首先,至今为止2017年上海土地出让计划没有公布,起码笔者没有看到。同时,截至6月19日,2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米,尽管比2016年同期上扬21%,但是比2015年同期下滑39%。而从成交金额来看,至今为止,上海土地出让金只有471.25亿元,比2016年下降12%,比2015年同期下滑26%。整个土地市场并没有成交多少地块(相当部分地块成交是2016年供应,并且大部分位于郊区甚至远郊),住宅类用地(纯宅地、包括宅地的综合用地)至今更是无新供应量(除配套动迁房),导致布局上海的房企们,包括大牌房企们“英雄无用武之地”。

其次,在土地供应量有限的情况下,上海出台最有影响力的土地政策:“招挂复合”新政,导致大部分中小开发商更加拿不到地。姑且不说这个政策是否是长期政策,仅仅说这样的政策延续2-3年,就会导致不少房企被动撤离上海。如此一来,由于土地政策的变化及拿地门槛的提升,会导致上海房地产市场加速洗牌。

卢文曦分析指出,土地出让采取“招挂复合”方式出让,三类房企机会概率将比其他房企高。首先是综合实力强劲的国企央企;其次是近几年上海扩张比较明显的房企,因为经验值占高比例,所以即便是中型房企运气好的话不是没有机会;最后就是大房企,综合能力都比较强。

但卢文曦又强调,现在对土地自由资金要求比较严格,如果最近项目卖得一般,回款慢的话,依然有“翻车”的可能性。比如此前的5月底,上海曾推出三幅住宅用地,首次采取“招挂复合”的出让方式,就有大型房企资金不够中途出局了。

下半年供地或增加


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