保利地产养老业务的实践与探索
时间: 2018-01-13 17:53:43 来源:www.365fangchan.com
   

本文选自养老网阿杜在第二届“中国老年住区百城(企业)联动项目信息交流会”上对保利建投/保利安平/投管业务负责人助理总经理沈毅先生的演讲的整理,附全文:

保利地产养老业务的实践与探索

     保利建投/保利安平/投管业务负责人助理总经理沈毅先生发表演讲


沈毅:今天在座的很多都是从事房地产行业的一些企业和来宾,我猜测我做一些关于项目投资决策方面的分享,包括我们保利在养老方面做了哪些探索和尝试,可能会是大家感兴趣的,希望能够对各位提供一些参考或帮助。

保利地产养老业务的实践与探索

前言

中国目前的养老市场情况大家都非常熟悉,人口老龄化日趋严重,当下仅仅是一个开始,我们相信在未来五到十年,中国的老龄化会进入爆发式的增长期。近年,越来越多的投资者纷纷进入养老住宅市场,从目前公开资料披露的上百个养老项目来看,主要集中在北京、上海、广州等经济比较发达的区域。在这样一个养老大潮里面,我们发现投资的主体有很多种,包括地产公司、养老服务机构、保险机构等等不同种类、多元化的投资主体进入到了养老这样一个行业里来,其中也不乏非常多的优秀企业,如万科、绿城、中国人寿、泰康、北京太阳城以及保利地产等。

中国房地产行业经过二十多年的快速发展,目前已经进入到“白银”阶段,寻找新的利润增长点一定是众多房企的工作重点。保利地产作为国内最大的上市房地产公司,我们非常看好养老这个方向,也希望在这个新的领域里面有所作为。但是客观的讲,不是说有市场就一定能赚钱,这也是经过了几年的摸索,我们才有了这样一些体会。

他山之石——美国

 

1、美国养老地产开发模式的显著特点:投资、开发和运营相分离

我们对发达国家投资模式的研究,对我们实际业务的安排布局会有很大的帮助。今天我重点看一下美国和日本的投资情况。美国的养老地产开发模式的特点非常显著,就是投资者、建筑者和运营者三者的职能界限非常清晰,这一点应该说对我们来讲有很大的借鉴意义。为什么会有这样一个特征?

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2、美国养老社区主流投资商性质多是REITs

美国目前主流的养老社区投资者投资的方式主要是通过REITs的方式,尽管在中国目前我们还没有非常成熟的REITs的条件,但是经过几年的摸索,经过对美国养老地产的一些了解,我相信在中国进行经济结构改革的一个重要阶段内,我们会迎来REITs的一个很好阶段,也相信在座的各位房地产从业者会更多关注它。美国养老地产排名前几位的都是以REITs的方式在做。

3、投资领域多元化,基本覆盖全产业链

养老投资的产业链是非常完整的,包括养老、医疗、护理、生命科学、办公等等相关的全产业链的投资行为,这样的全产业链投资对他们在养老行业里面的布局和盈利是非常有利的。中国的房地产开发企业如果进入养老行业,是不是也要做一个全产业链的投资呢?我们可以看到美国的情况,从收入贡献上来看,或者换句话说,从盈利能力上来看,养老社区和专业的护理院正逐渐成为美国的养老地产商营业收入贡献的核心力量。这一点结论相信可能对我们还是比较有价值的。

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4、投资方式多元化

刚才讲的是投资方,现在我们来看另外的一方,因为投资方投资的方式是比较多元化的,因此他和运营商之间的这种合作方式也就比较多元化。以净出租或委托管理为主,包括债权投资和股权投资,参与开发与再开发。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托运营合同,以保证旗下物业的入住率。我们可以得出这样一个结论,美国投资商一方面通过股权融资获得源源不断的外部资金注入,降低融资成本,另一方面通过多元化的投资与运营商建立长期稳定的合作关系,确保收入增长,并且赚取超额的利润。这个特征是美国养老地产界比较普遍的一个特征。

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